Gayrimenkulde 2026 Kira Artış Tavanı ve Uyuşmazlık Yönetimi (TÜFE Sınırı)

---

Konut ve işyeri kiralarındaki fiyat dalgalanmalarını dizginlemek amacıyla getirilen "Tavan Sınırı" uygulamaları, gayrimenkul hukuku zemininde her iki taraf için de öngörülemezlikler yaratmıştı. 2022 ile 1 Temmuz 2024 yılları arasında konut kiralarına uygulanan katı "%25 Zam Tavanı" sınırlamasının sona ermesinin ardından piyasa, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) asli ve kalıcı standartlarına geri dönmüştür.

2026 yılı itibarıyla tahliye, kira tespiti ve uyarlama davalarında patlama yaşanırken; Ertuğ & Partners olarak ev sahipleri (kiraya veren) ve kiracılar (kiralayan) arasındaki kira sözleşmelerinin "TÜFE" ekseninde nasıl şekillenmesi gerektiğini özetledik.

Mevcut Hukuki Çerçeve: Yasal Zam Sınırı Nedir?

Kira artış oranlarının temel yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 344’tür. Mevzuata göre tarafların kira yenileme dönemlerindeki artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında açıklanan "TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 Aylık Ortalamasını" kesinlikle geçmemek koşuluyla geçerlidir.

2026 tarihi itibarıyla hem konut hem işyeri kiraları için kullanılabilecek tek yasal üst sınır (tavan) 12 Aylık TÜFE Ortalamasıdır.

Taraflar sözleşmede TÜFE oranından daha düşük bir oranda zamma anlaşabilirler. Ancak TÜFE 12 Aylık ortalama oranından %1 bile daha yüksek bir zam anlaşması yazılı olarak yapılmış olsa dahi yasaya aykırıdır.

Sık Karşılaşılan ve Davaya Dönüşen Uyuşmazlıklar

1. TÜFE Üzeri Fiili Artış Talebi (Kısmi Butlan)

Bir ev sahibi, piyasadaki enflasyonu veya bölgesel rayiçleri gerekçe göstererek mevcut kiracısından yasal tavanın (%12 aylık TÜFE) üzerinde bir artış talep ederse, kiracı bunu yasal olarak reddetme hakkına tam olarak sahiptir.

Hukuki Durum: Kira sözleşmesine "Her yıl enflasyona bakılmaksızın kiraya net %60 zam yapılır" yazılmış ve karşılıklı imzalanmış olsa bile, bu madde Kısmi Butlan (geçersizlik) nedeniyle geçersizdir. Dava durumunda hakim o maddeyi siler ve artışı enflasyon tavanına (12 aylık TÜFE) çeker.

Çözüm: Kiracı, sözleşmesi yenilenirken güncel yasal TÜFE sınırını (12 aylı ortalama oranında) hesaplayarak hesaba yatırdığını "Kira bedeli artış açıklaması" ile dekonta yazmalıdır. Kiraya verenin bunu reddetmesi durumunda kiracı borçlu temerrüdüne düşmez, kiralayan mecburen Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak zorundadır.

2. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde "Kira Tespit Davası" (TBK m. 344/3)

Kanun koyucu, uzun süren yüksek enflasyon dönemlerinde mevcut kiracıların, o bölgeye yeni taşınanların ödediği kiranın çok çok altında (rayicin komik rakamlarında) kalmasını önlemek için 5. Yıl Kuralını getirmiştir.

Kira ilişkisi 5 tam yılı doldurduğu andan itibaren, kiraya veren (ev/işyeri sahibi) doğrudan "Kira Bedelinin Tespiti Davası" açarak TÜFE tavan sınırını kırabilir. Bu davalarda Hakim, TÜFE sınırına bakmaz. Hakim, evin durumuna, bölgedeki yeni kiralama (emsal rayiç) bedellerine bakar ve eski kiracıya "Hak ve Nesafet" indirimi (yargıtay uygulamasıyla genelde %10-20 indirim) uygulayarak, kirayı bir anda piyasa rakamlarına çıkarır.

Yeni 2024-2026 Uygulaması: Mahkemelerin yükünü azaltmak için 7445 sayılı Kanun ile getirilen "Zorunlu Arabuluculuk" şartı aktiftir. Kira tespit veya tahliye davaları açılmadan önce Adliye arabuluculuk bürosuna başvurulmazsa dava usulden reddedilir.

3. "Aylık Enflasyon" ile "12 Aylık Ortalama" Karmaşası

Kira kontratı hazırlarken piyasada en sık yapılan ve mahkemelik olan basit bir hata vardır. Vatandaşlar zam yapacakları ay haberlerde açıklanan "Aylık TÜFE (O ayın fiyat artışı)" veya "Yıllık TÜFE" rakamlarını zama baz alır. Oysa kira zammı sadece TÜİK bültenindeki "TÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim" sütunundaki orana göre artırılabilir.

4. Kiranın Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Belirlenmesi

Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar kapsamında, istisnai şartlar haricinde (yabancı şirket ortaklıkları veya yabancı pasaportlu kiracılar hariç), Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kira sözleşmelerinde borcun döviz/dövize endeksli (Dolar, Euro vb.) belirlenmesi yasaktır. İhlal durumunda Valilikler tarafından ağır idari cezalar uygulanmakta ve kira bedeli mahkemelerce geriye dönük TL'ye çevrilerek yeniden hesaplanmaktadır.

Arabuluculuk ve Mahkeme Süreci İçin Stratejik Tavsiyeler

Mülk Sahibine (Kiraya Veren) Tavsiyeler:

5 yılını dolduran kiracılarda zammı "sözlü" talep etmek yerine derhal Arabuluculuk sürecini başlatın. Kira Tespit davaları ortalama 1.5-2 yıl sürmekte olup mahkemeden karar çıkana kadar düşük kira tahsil edersiniz ancak karar kesinleştiğinde aradaki devasa fark geriye dönük faiziyle ödenir.

TBK m. 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracılarınızı, hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye edebilirsiniz. İhbarnamelerin süresine dikkat edilmelidir.

Kiracıya Tavsiyeler:

TÜFE (%12 aylık ortalama) tavanı üzerinde yapmaya zorlandığınız ödemeler varsa ve bunları ifşa etmemek için kiralayana ödüyorsanız; aranızdaki kira ilişkisi bitene kadar hakkınızı saklı tutup, taşındığınızda "Sebepsiz Zenginleşme" kapsamında (TBK m. 77) bu fahiş haksız fazla zam farklarını geriye dönük dava açarak tahsil etme hakkınız bulunmaktadır.

---

Bu analiz mülk sahipleri ve kiracılar nezdinde salt temel hukuki bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup bir yetkili merci mütalaası niteliği arz etmemektedir.